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关于进一步促进全市物业行业健康发展的补充通知- 关于进一步促进全市物业行业健康发展的补充通知


发布时间:2015-07-13 00:00 来源: 市住建局 字号:[ ] 视力保护色:


 
 
定西市人民政府办公室关于
进一步促进全市物业行业健康发展的补充通知
 
 
各县区人民政府,市政府各部门,中央及省属驻定各单位:
     2014年8月,市政府办公室下发《关于进一步促进全市物业行业健康发展的实施意见》(定政办发[2014]99号)以来,全市上下认真贯彻执行国家、省上有关法律法规和规范性文件精神,着力健全物业行业管理工作机制、理顺管理体制,落实物业服务责任、化解物业矛盾纠纷,全市物业服务水平在较大程度上得到普遍提高,但由于物业管理工作基础薄弱、欠账较大,在物业管理活动中仍然存在责任落实不到位、管理不规范等矛盾和问题,制约着物业服务行业整体水平的进一步提升。为进一步规范物业服务行为,促进全市物业服务行业健康发展,现就有关事项补充通知如下:
   一、坚持依法管理,规范物业管理活动
     各县区政府必须严格按照《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》、《物业承接查验办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《住宅专项维修资金管理办法》、《甘肃省物业管理办法》、《甘肃省住宅小区物业管理服务等级暂行标准》、省政府办公厅《关于进一步促进物业行业健康发展的实施意见》(甘政办发[2014]52号)等法律法规和规范性文件的规定,依法规范物业服务管理工作。各县区房地产行政主管部门要按照县区政府的决策部署,加强对本行政区域内物业管理服务活动的监督管理工作。县区公安、环保、住建、物价、规划、工商、卫生、城市管理等部门要按照各自职责,依法实施对物业服务活动的监督管理。街道办事处、乡镇政府指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举,指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法处理物业服务纠纷,协调物业服务与社区服务的关系。社区协助街道办事处、乡镇政府开展物业服务方面的工作。
严格执行相关法规规章,依法查处和纠正物业管理活动中的各种违法违规行为。物业管理区域内供电、供热、供水、供气、通讯等单位应当收费到户,依法承担业主专有部分以外相关管线和设施设备维修、养护、更新的责任和费用,承担经营服务过程中产生的损耗。对不能实现终端收费,确需物业服务企业代收的,实行有偿服务。禁止以停水、停电、停气、停暖等形式强迫物业服务企业代收相关费用和承担损耗费用。违反规定的经营单位,县区政府要及时督促整改落实;给业主、物业服务企业造成损失的,依法承担赔偿责任。严格执行《甘肃省物业管理办法》中关于新建住宅小区物业管理用房建设规定,配套完善住宅小区物业管理用房。各级规划设计管理部门要将住宅项目物业管理用房标准列入规划设计审查范围。建设单位在申请商品房销(预)售许可证和办理所有权初始登记时,应当提供物业管理用房的位置和面积,并在商品房销(预)售时予以公示。市、县区房地产行政主管部门应当在房地产登记簿中注明住宅区内物业管理用房的位置和面积,供业主查询。物业管理用房不得计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主,不得买卖或抵押。严格前期物业招投标监管。住宅物业管理区域内,业主、业主大会选聘物业服务企业前,建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理,未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销(预)售活动。业主大会、业主委员会成立后,可以通过县区物业服务行业主管部门的招投标平台,重新选聘物业服务企业。
  二、明确责任主体,加强物业服务管理工作
  树立担当意识、积极落实主体责任是改善民生、巩固群众路线教育成果、服务群众“最后一公里”的必然要求。各县区政府房地产行政主管部门是物业服务管理工作的责任主体。各县区政府要把物业服务管理工作作为保障和改善民生的重要举措,加强组织领导,靠实工作责任,层层传导压力,层层督促落实。今年,市政府将对物业管理主体责任落实不力的县区及时约谈。
  三、坚持问题导向,履行物业服务管理职能
  物业服务管理是县区政府履行公共管理和社会服务的主要职能。目前,全市物业服务管理工作体制机制不顺畅,管理手段单一乏力,责任追究空泛,担当意识不强,物业服务管理水平明显滞后,群众反映强烈,已成为影响各级政府形象的主要因素。为此,市政府已将物业服务管理工作纳入2015年市政府目标责任考核,实行目标管理。各县区政府及相关部门一定要高度重视,坚持问题导向,主动认领问题,切实履行好公共管理和社会服务职能,解决物业服务管理工作中的热点难点问题,着力改善民生,提升政府形象。
  四、强化业主大会建设,充分发挥业主参与管理的积极性
  物业管理区域内的全体业主组成业主大会,业主大会按照国家有关规定开展活动。一个物业管理区域内,已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上,或者达到30%以上不足50%,但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的,建设单位向乡镇政府(街道办事处)提供物业管理区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备证明、物业服务用房配置证明等资料,申请召开业主大会。乡镇政府(街道办事处)在收到申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、乡镇政府(街道办事处)代表和居民委员会代表组成。筹备组成员应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由乡镇政府(街道办事处)代表担任。业主人数少于50人,且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会和业主委员会职责;业主人数在50人以上(含本数)100人以下的,由全体业主组成业主大会;业主人数在100人以上(含本数)的,可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会,业主代表一般不得少于30人。首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的,由全体业主承担。业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担,经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。业主委员会在选举产生之日起30日内,将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单向县区房地产行政主管部门和乡镇政府(街道办事处)备案。
  五、加强协作配合,充分发挥社区(居委会)监督作用
  在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区(居委会)依法履行自治管理职责,支持社区(居委会)开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的社区(居委会),并认真听取社区(居委会)的建议。社区(居委会)应将住宅小区物业服务管理纳入小区精神文明建设、综合治理等工作范围,实行常态化管理。物业服务领域的矛盾纠纷,首先由社区(居委会)、业主委员会调解解决,并在小区设立矛盾纠纷调查处理公示栏进行公示。
  六、规范物业承接查验,维护业主合法权益
  各县区政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。建设单位在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。物业交接后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。物业承接查验可以邀请业主代表以及县区房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验过程和结果可以公证。
  七、强化监管,规范物业服务企业收费
  保障性住房物业服务实行政府指导价,非保障性住房物业服务实行市场调节价,物业服务费包括住房及配套设施设备、相关场地的维修、养护、管理费,物业管理区域内环境卫生、相关秩序维护费等。住宅小区停车服务实行市场调节价,主要包括停车场地、设施费和停车秩序管理服务费。物业服务企业必须按照《价格法》等法律法规的规定,合法经营,为业主提供质量合格、价格合理的服务。严格实行明码标价制度,在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报等信息,不得只收费不服务、少服务多收费,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。各县区政府房地产行政主管部门要加强物业服务企业行业监督,建立健全服务标准规范,完善行业准入和退出机制,为市场主体创造公开、公平的市场环境,引导物业健康发展。市、县价格主管部门要依法加强对物业服务市场价格行为的监管,坚决依法查处串通涨价、价格欺诈等不正当的价格行为,维护正常市场价格秩序,保持价格水平基本稳定,保障市场主体合法权益。
   八、落实物业服务等级标准,提高物业服务水平
  各县区政府房地产行政主管部门要督促物业服务企业全面落实《普通住宅小区物业服务标准》。物业服务企业要按照《物业服务合同》约定服务等级、服务项目、服务内容,对照《普通住宅小区物业服务标准》,在基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理六个方面健全服务制度,制定服务措施,配备服务人员,切实提供质价相符的服务质量。物业服务企业对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放是协助维护公共秩序的主要内容,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要,其归属由当事人(开发商和业主)通过出售、附赠或者出租等


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